27 בנובמבר 2021

מתכון לי

מתכונים במהירות ובקלות

"הלוואות פריים ל-30 שנה הן שדה מוקשים"


"הלוואות פריים הן מסוכנות והן לא היו אמורות להינתן בכלל במשכנתאות ל-30 שנה. זה מתכון לאסון. אם יש משבר, או רעידת אדמה, או מלחמה, הנגיד יכול לשנות את הריבית המוניטרית כראות עיניו ולהפיל אלפי לווים שלא התכוננו לזה. זו הזדמנות, אבל זה גם שדה מוקשים".

את הדברים אומר דורון נחמני, לשעבר סמנכ"ל בבנק טפחות, וכיום יועץ כלכלי ופיננסי לסיכונים פיננסיים, בהקשר להודעת בנק ישראל, שלפיה בניגוד למדיניות שהגבילה את מסלול הפריים לשליש מהמשכנתה, מעתה יחויבו הבנקים לאפשר ללקוחות לקחת עד שני שלישים מהסכום במסלול הפריים.

"הנהירה אחרי הפריים נובעת מהקשר הישיר בין אורך ההלוואה לבין גובה הריבית. אתה לוקח הלוואה ל-10 שנים, תקבל ריבית של 3%; אתה לוקח ל-20 שנה – הריבית תעלה ל-4%-3.5%. אנשים שלוקחים משכנתאות ל-30 שנה לא רוצים לשלם את הריביות הגבוהות, וכך פונים לפריים. זה תרגיל יפה, אבל יש לו סיכונים. בסופו של דבר אנשים קונים דירה, אבל לא יודעים בכלל כמה היא תעלה להם".

הסבירות לעליית ריביות מאוד נמוכה.
"זה בדיוק ההיגיון לקחת הלוואות בריבית משתנה בכלל ובריבית פריים בפרט. אומרים שכבר כמה שנים הריבית נמוכה, ואתה אומר לעצמך ‘למה לא לנצל את זה?’ אדם מבוגר ואמיד גמיש יותר, שמודע לסיכון, יכול לרכוש דירה בריבית פריים, ולקבוע לעצמו דרך מילוט. היום משלמים בסביבות 1%. אבל אם הריבית תעלה ל-15% פתאום, יש לו קופת גמל או תוכנית חיסכון שהוא יכול לפדות ולצאת מהמסלול הזה. כשמדובר בזוגות צעירים – אין להם דרך מילוט. הם יצאו לדרך עם טנק דלק חצי מלא וקיוו שתהיה תחנת דלק בדרך".

"להגיש בג"ץ נגד בנק ישראל"

נחמני סבור שאין זה מתפקידו של בנק ישראל להתערב בתמהיל המשכנתאות וכי התפקיד הזה נועד לבנקים שנותנים את ההלוואות. "מצטיירת תמונה של מבוגר אחראי שמוקף באוסף פרחחים שמנהלים בנקים. אני הייתי מנהל סיכונים בבנק ואני לא מוצא שום בסיס לתפיסה הזו. הדבר הכי מוזר הוא שאתה רואה איך הבנקים מתנהגים: הם מציעים לך לחרוג מהוראות בנק ישראל, וחלק מההלוואה נותנים לך במסלול פריים, אבל לא כחלק מהמשכנתה, אלא דרך מסלול אחר. כלומר הם עוסקים בלעקוף בדרך חוקית את הרגולציה".

הבנקים שמחים לתת משכנתאות במסלול הזה.
"כשלקוח מגיע לבנקים, הם יתכננו לו הלוואה בהתאם למצבו, וייתכן שיאשרו לו אחוז גבוה של ריבית פריים בתמהיל הכולל. אבל לזוג צעיר שרוצה לקחת 100% פריים יאמרו לא, כי יראו שמצבו רגיש מדי. בנק ישראל תחם אותם ולקח מהם את שיקול הדעת. בתחילת העשור חשבו שהריבית הנמוכה תשתנה בתוך זמן קצר ושהריביות יעלו וריבוי המשכנתאות בפריים יגרום לאסון. בסדר. הצעד הזה הרי לא בא להגן עליך כלווה אלא על המערכת הבנקאית. אבל כאן הכתיבו לה מה לעשות. הלכו על פתרון שהוא גם אנטי דמוקרטי וגם יקר ללווים.

"אני חשבתי שמישהו היה צריך להגיש בג"ץ נגד בנק ישראל. אתה לא יכול לגרום לכך שעשר שנים אנשים ישלמו ריביות יקרות לבנקים, כי אתה חושב שאנשים לא מבינים עניין והבנקים חסרי אחריות.

"אגב בעולם יש פתרונות אחרים למצב כזה. בארה"ב למשל יש תקרה מובנית לתשלום חודשי, ללא קשר לגובה הריבית. כלומר ההחזר החודשי שלך לא יכול לגדול עד אינסוף, ויתרת התשלומים נדחית".

עכשיו הקטינו את מגבלת הפריים והוזילו משכנתאות.
"יחד עם זה שמדובר בצעד נכון, עדיין בנק ישראל השאיר שליש משכנתה שצריך לקחת בריבית קבועה ומנע מהבנקים את שיקול הדעת בתמהיל המשכנתאות. מדוע אדם אמיד, שיכול לעמוד בהחזרים, צריך לקבל הוראות שמקורן בתפיסה שאתה לא מבין עניין? למה הם לא מתערבים בהחלטות כמו תמהיל השקעה במניות? או בקופות הגמל?

"יש לי בעיה כשבנק ישראל נכנס לשיקולים כמו לדאוג ללווים ולדאוג לשוק הדיור. הוא רשות מוניטרית, ולדברים האלה בדיוק יש ממשלה.בחוק בנק ישראל לא כתוב שבנק ישראל אחראי על מחירי הדירות".

לפעילות הבנקים יש השלכות חברתיות.
"נכון. בשביל זה אתה צריך להיות ממשלה ולהכין תוכניות מגירה. הרי גם אם תהיה מלחמה או רעידת אדמה תהיה בעיה ואנשים לא יוכלו לשלם את המשכנתאות. אתה צריך להתכונן למצבים כאלה, ולא לדרוש מהבנקים שיתנהגו בתקופה רגילה כמו בתקופת חירום. והרי גם אם הבנקים יתפסו עכשיו 50 אלף דירות, זה לא יועיל להם. הם ייהרסו, ואיתם גם אוכלוסייה שלמה, שלא לדבר על התגובה הציבורית".

"לא כשדכן, לא כאמרגן"

בוא נדבר על דחיית המשכנתאות, צעד נוסף שהבנק נקט בו כדי לסייע ללווים בעת הזו.
"אנחנו נמצאים בתקופת שבר, שעלולה להיגמר באסון, כי מתחילה אבטלה שמזכירה את תחילת שנות האלפיים. אני עבדתי אז בבנק, והחלה שם אווירת היסטריה. לכן צריך לעבוד בשיקול דעת.

"אם אתה לא יכול לשלם את המשכנתה משום שפוטרת למשל, והבנק בוחן אותך ורואה שעד היום שילמת את המשכנתה בצורה מסודרת, שיש לך יכולות ושתמצא עבודה, אז הבנק יעשה לעצמו את החשבון שלו הוא יציע לך גרייס לשנה. אבל לצורך זה לא צריך את בנק ישראל, לא כשדכן ולא כאמרגן, ולא צריך את השמות המפוצצים נוסח ‘מתווה המשכנתאות’.

"מתי כן צריך אותו? לטיפול באותם אנשים שאיבדו עבודה. הם צעירים וסגרו להם את המלון או העסק או המסעדה ולא תעזור להם דחייה של שלושה חודשים או שישה חודשים. יכול להיות שהם נתקעו בבעיה שלא רואים לה את האופק. במצב כזה הבנק יגיד לעצמו, שהוא יצטרך למכור את הדירה.

"כאן הממשלה הייתה צריכה לומר לבנקים – עשו גרייסים למי שאתם רוצים, ואם אתם לא מוכנים לעשות גרייס המדינה תקים קרן לתקופה מוגבלת, שתשלם במקום מי שלא יכול לזמן מוגבל. כמה זה ייקח? שנה? שנה וחצי? לא הרבה יותר. וכמה זה יעלה? בריבית של היום אתה יכול לגייס כספים באפס אחוז".

תגובת בנק ישראל: "בנק ישראל, בראיה מערכתית מבוססת סיכון, ראה ורואה לנכון לאזן בין ניהול סיכוני הפרט לבין ניהול סיכוני התיק לדיור המערכתי, ומשכך, בחר להתוות עקרונות אלה שאכן הוכיחו את עמידות הלקוחות כמו גם את איכות התיק הכולל לדיור.
"לעניין מתווה דחיית התשלומים במשכנתאות, הרי שמדובר במתווה וולונטרי של הבנקים. המעורבות של הפיקוח על הבנקים, נגזרה מהיותנו באירוע משמעותי המתרחש אחת למאה שנים, ומכאן שבמסגרת האחריות ההוליסטית, כאשר טובת הלקוח במרכז, מצאנו לנכון לסייע בכלל ובהקלות החשבונאיות בפרט, באופן שיביא לסיוע תזרימי והעלאת ההסתברות של הלקוחות לצלוח את המשבר".

דורון נחמני

בן 73, נשוי + 3, מתגורר בתל אביב • בעל תואר שני בכלכלה מהאוניברסיטה העברית • מרצה למימון נדל"ן ובעל הבלוג "עולם המשכנתאות"



קרדיט – פורסם לראשונה

מתכונים בקלות ובמהירות!

מתאים לך לקבל את המתכונים באימייל?

אנחנו לא שולחים ספאם! למידע נוסף ניתן לקרוא את מדיניות הפרטיות שלנו.

close
מתכונים בקלות ובמהירות!

מתאים לך לקבל את המתכונים באימייל?

אנחנו לא שולחים ספאם! למידע נוסף ניתן לקרוא את מדיניות הפרטיות שלנו.